北京最抗跌的三大房产板块揭晓，新房选购秘籍！

昨天跟大家盘点了朝阳北的新房，今天继续盘点朝阳南。

一个朝阳区，以长安街延长线为轴，分朝阳北和朝阳南，朝阳南、北的买入逻辑是不同的

朝阳北卖的是产业和规划，主要吃望京的外溢红利，未来预期可能比较好，但是现状比较荒，指导价也明显高于朝阳南。

朝阳南卖的是通勤和自住，朝阳南以前是北京城中村和建材市场，北漂集中的地。城市界面很差，人群很杂，但是环线好，配套完善，尤其交通很便利。

曾经朝阳南位于朝阳楼市鄙视链的底端，但是经过这一轮房价下跌，朝阳南以十八里店为代表，成为北京最扛价的板块。

朝央和煦指导价7.8万元/平米，网签价7.6万元/平米，金隅云筑系列，网签价也死守着7.5万元/平米。

十八里店指导价也从2022年的7.5万元/平米，涨到2023年7.8万元/平米，今年又涨到7.95万元/平米，突破8万指日可待。

为什么十八里店能扛价？

主要是经过这一轮房价下跌，大家买房的心态变了，以前大家可能更看重规划，买的是预期，现在买房更看重实实在在的配套，自住的便利性。

朝阳南都在东五环以内，环线的优势意味着交通便利。

十八里店，位于东南四环外，17号线十八里店站，学校有人大附，商业今年也落地了，规划的地块很大。

王四营，有7号线焦化厂站和双合站，学校落地北京十一学校，商业有隔壁的惠多港。

豆各庄，有7号线黄厂站，商业有惠多港。

小红门在四环内，周边商业也不缺。

朝阳南项目也以改善为主，总价800万左右，但朝阳南的小户型卖的最好，价格也是朝阳南最大的优势。

如果买不起朝阳南，还可以买和朝阳接壤的通州物资学院和北神树，都有地铁。

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十八里店

十八里店，只有金隅云筑还有房，基本上现房了，单价7.5万元/平米，除了金隅，朝央和煦没房了，下半年还有686地块上新，指导价涨到了7.95万/平米

金隅一共有个地块，现在基本现房了。

云筑一期网签率超过80%以上，好房源不太好找了；二期和三期取证时间比较短，网签率60%左右。

从户型看，三期的户型普遍偏大，83平米的一居和106平米的两居受众太小，二期108/110平米的三居就很适合上车。

小红门

小红门是朝阳南主力供应板块，但入市节奏比预想的要慢一些，除了去年中建星光里，今年预计还有9号地能入市。

和十八里店和王四营相比，中建星光里距离地铁站的位置不算近，但是东南四环以里的区域让这里的交通还是非常方便的。

中建星光里地块太小，很难形成社区的氛围，产品上也存在一定硬伤。

中建星光里目前单价7万多，77平米的东西向两居，总价500万元左右，主力户型是96和98平米的三居，户型也一般，以实用性为主，得房率比较低，但是精装的品质比较高。

中建星光里周边配套还是非常丰富的，烟火气很足，但现在正在拆迁过程中，周边的城市界面会比较乱。

小伙伴就适合预算不高，但想留在朝阳，想买品质好一点的新房的客群。

王四营

王四营近两年没有什么热点了，因为除了2021年连着供了三块地，到现在还没有新地块入市，王四营算是朝阳最没存在感的地区之一了。

这里以前是老焦化厂所在地，地块有一些化学污染残留，虽然已经经过了综合治理，但依然不能打消人们的疑虑。

所以王四营2021年三盘齐开后，除了保利锦上和二期的小户型卖得很快，中绿东岳府和朝阳壹号网签率不足5成，价格也降到了7万以下。

保利锦上二期一共15栋楼，954套房，其中7栋楼正南正北，3栋楼东西向，5栋楼西南朝向。保利锦上二期户型从68-170平米两居至四居。其中，100平米以内小户型占比78%，

目前主要在售94平米3居，98平米3居，114平米3居，155平米4居，170平米四居。

我更推荐98平米三居的户型。

朝阳壹号由15栋10-18层的板楼组成，共997户，包括西南角三栋人才房，项目产品最小110平米。

110平米三居总价700多万，有两面宽和三面宽两种户型可选，首推三面宽。

中绿东岳府定位的是改善盘，都是2梯2户的南北通透户型，主力户型122、142平米三居，和182平米的四居，户型太大，得房率刚过70％，不推荐。

豆各庄只有绿城沁园一个项目，小户型为主，目前基本没房了，另外，如果朝阳预算低一些的朋友，可以关注通州两个盘，物资学院站的万科东庐和国誉朝华，还有北神树的北京润府，跟朝阳都只有一路之隔，单价只有6.2万元/平米

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